Simulation de capacité d'emprunt

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Qu’est-ce que la capacité d’emprunt?

Définition de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, aussi appelée capacité d’endettement, désigne le montant maximum qu’une personne sera en mesure d’emprunter auprès d’une banque ou d’un établissement de prêt, pour financer son projet d’achat immobilier.

Bien qu’il soit possible de faire une demande de prêt sans un apport personnel, la capacité d’emprunt est étroitement liée à la situation personnelle de l’emprunteur, aux revenus financiers et aux charges, dont il doit s’acquitter au moment de la demande.

Elle permet de déterminer la capacité d’achat d’un emprunteur sur une période donnée, et dépend de la solvabilité financière de celui-ci, autrement dit, sa capacité de remboursement de dettes par la vente de ses actifs. Généralement, le calcul de la capacité d’emprunt va s’appuyer sur deux variables : le taux d’endettement et le reste à vivre du foyer emprunteur.

La capacité d’achat

La capacité d’achat désigne le montant global qu’une personne pourra investir dans un projet immobilier. Il s’agit de la somme obtenue en associant la capacité d’emprunt, à l’apport personnel de l’emprunteur et aux éventuelles autres sources de financement (comme les Prêts à Taux Zéro ou les Prêts Accession Sociale), à laquelle sera déduit les futurs frais de notaire.

Le taux d’endettement

Calculé lors de la demande d’un crédit, il représente le rapport entre les charges financières (loyers et pensions à payer, charges fixes, mensualités de remboursement d’autres crédits immobiliers ou de crédit à la consommation en cours), et les revenus fixes mensuels (salaire net, primes contractuelles, pensions…). Il permet de vérifier l’aptitude de l’emprunteur à rembourser les échéances de son crédit immobilier.

Le taux d’endettement le plus élevé généralement admis par les banques s’élève à 33%, soit environ 1/3 des revenus nets annuels. Au-delà, il est fort probable que l’organisme de prêt refuse une demande de crédit, afin d’éviter tout risque de non-solvabilité.

Dans certains cas, et sur critère de certains organismes de prêt, le montant des impôts sur le revenu supportés par le ménage emprunteur rentrera en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Le reste à vivre

Autre critère essentiel pris en compte au moment du calcul de la capacité d’emprunt, le reste à vivre désigne la somme qui reste à disposition du ménage emprunteur après s’être acquittée de l’ensemble des charges qui lui incombent et des mensualités du crédit immobilier.

Le reste à vivre représente le budget minimum légal qui sera nécessaire au ménage pour financer le reste de ses dépenses quotidiennes (nourriture, transport, habillement, loisirs…) et correspond au 67% restant, après retranchement des 33% représentant le taux d’endettement.

Le reste à vivre reste cependant une valeur variable en fonction de la situation personnelle du foyer, du nombre d’enfants à charge et de la situation géographique. Pour un reste à vivre équivalent, le calcul de la capacité d’emprunt ne sera pas le même pour une famille en plein centre de Paris et une famille résidant dans un village de province.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Le calcul de la capacité d’emprunt est l’une des étapes essentielles de toute demande de prêt pour un projet immobilier. Plus la capacité de remboursement des mensualités du crédit est importante et plus la capacité d’emprunt sera élevée.

Si le montant d’emprunt offert par un organisme de prêt est moins élevé que le montant du logement convoité, il existe plusieurs options qui peuvent permettre d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Durée de l’emprunt et taux d’intérêt

Bien que la capacité d’emprunt dépende intrinsèquement du taux d’endettement et du reste à vivre du foyer emprunteur, le montant maximum qu’il sera en mesure d’emprunter dépendra également de la durée du prêt envisagé et du taux d’intérêt appliqué.

Par exemple, un taux d’intérêt élevé entraînera, à durée équivalente de prêt, une mensualité plus élevée qui impliquera un taux d’endettement plus haut et réduira alors le reste à vivre, ainsi que la capacité d’emprunt.

À l’inverse, l’allongement de la durée du prêt, à montant égal, induira une diminution des mensualités à rembourser tout en augmentant le reste à vivre, et donc la capacité d’emprunt. Dans ce cas-là, le taux appliqué sera cependant plus élevé et entraînera la hausse générale du coût total du crédit demandé.

Augmenter son apport personnel

Bien qu’il soit possible d’emprunter sans apport personnel, il s’agit d’un élément de dossier qui peut favoriser une demande de prêt.

Normalement fixé à 10% dans la majorité des banques, si l’apport personnel s’élève à 20 ou 30% du montant total de l’opération, l’emprunteur pourra plus facilement négocier un taux d’intérêt plus intéressant pour son crédit et par extension, faire augmenter sa capacité d’emprunt.

Prêts et sources de financement annexes

Les prêts à taux réduits (PTZ, prêt Action Logement, PEL, prêt aux fonctionnaires…), peuvent être une bonne option pour augmenter un capital de départ peu convaincant.

Bien qu’elle ne soit pas la seule, le PTZ est une bonne option pour les primo-accédants (dans le cadre d’un premier achat immobilier) souhaitant faire l’acquisition d’un logement neuf ou ancien sous conditions de travaux. La quotité du prêt est passée de 26 à 40% suite aux dernières réformes et l’augmentation du plafond des ressources permet dorénavant à plus de foyers d’accéder au PTZ.

Augmenter sa capacité d’endettement

Généralement plafonné dans la majorité des banques et des organismes de crédit, dans certains cas exceptionnels, un dépassement du seuil des 33% de taux d’endettement sera admis (jusqu’à 35 à 40% maximum).

Cela sera notamment le cas pour les foyers aux revenus confortables ou élevés, ou les jeunes actifs à fort potentiel dans l’avenir, tandis que dans le cas inverse d’un mauvais dossier ou d’une situation plus modeste ou instable, ce taux sera limité à 30%.

Restructuration des crédits en cours

Il s’agit de regrouper en un prêt unique les éventuels autres crédits à la consommation qui seraient à la charge de l’emprunteur. Il sera alors possible de faire baisser les mensualités en négociant l’augmentation de la durée du prêt unique, augmentant ainsi par extension, le reste à vivre et la capacité d’emprunt. 

Cette option sera d’autant plus efficace, si les crédits à la consommation ont été souscrits à un taux relativement élevé.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Avant de prendre rendez-vous avec votre banque, votre courtier ou tout autre organisme de financement afin de faire évaluer votre projet, utiliser des outils de simulation de prêt ou faire une simulation en ligne de sa capacité d’emprunt peut permettre de faire un premier état des lieux de la situation.

Il est possible de faire une simulation de sa capacité d’emprunt en envisageant plusieurs scénarios différents, notamment en faisant varier la durée du prêt ou le montant de son apport personnel.

Bien que le montant que vous pourrez obtenir auprès de l’organisme prêteur dépende de critères qui lui sont propres, la simulation en ligne en amont permet d’avoir toutes les cartes en main pour pouvoir négocier le prêt le moment venu.