Investissement locatif

Bénéficier d’une réduction d’impôts, développer son patrimoine immobilier, placer son argent, générer des revenus complémentaires, préparer sa retraite : les avantages d’un investissement locatif sont nombreux. L’enjeu principal étant de viser l’autofinancement de votre crédit immobilier par la perception de revenus locatifs, ce type de projet immobilier doit être bien pensé dès le début pour être le plus rentable possible.

Les points clés de l’investissement locatif

Définition 

L’investissement locatif consiste à l’achat d’un bien immobilier (appartement, maison, locaux commerciaux, parking…) dans le but de le mettre instantanément en location ou dans l’optique du futur rachat de votre bien.

Ce type d’investissement peut être calculé de manière à ce que les revenus perçus grâce aux loyers mensuels permettent de rembourser les mensualités du crédit immobilier. Cependant, dans le cas où le montant du loyer n’atteindrait pas le montant des mensualités du prêt à rembourser, l’emprunteur devra prévoir une épargne supplémentaire : c’est ce que l’on appelle l’effort d’épargne.

Les objectifs de l’investissement locatif

Selon votre situation personnelle et professionnelle, votre âge et vos projets de vie, les enjeux et objectifs d’un investissement locatif peuvent être multiples et très différents.

Placer son argent 

Le marché de l’immobilier étant un secteur relativement stable, investir dans l’immobilier locatif constitue l’un des investissements les plus accessibles et les moins risqués. À terme, cela peut représenter une rentabilité bien supérieur à un placement sur livret A, où le taux de rémunération est passé à 0.50 % au 1er février 2020.

Acquérir un patrimoine immobilier en minimisant son effort d’épargne

Il est possible d’étoffer son patrimoine familial ou d’acquérir une résidence secondaire future, tout en remboursant le crédit immobilier  grâce aux loyers générés par la location temporaire de ce même bien.

Générer des revenus complémentaires  ou préparer sa retraite

En investissant dans l’immobilier locatif, au terme du prêt, vous pourrez continuer à percevoir les revenus locatifs dus à la mise en location de votre bien ou éventuellement projeter d’y déménager dans le futur.

Réduire ses impôts

Pour faciliter l’investissement immobilier locatif en France, l’État a mis en place un certain nombre de lois et de dispositifs juridiques (loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Malraux…) afin de permettre la défiscalisation d’une partie de cet investissement et faire bénéficier les futurs acquéreurs, de réductions d’impôt.

Quel type de biens immobiliers pour une meilleure rentabilité? 

Quel que soit l’objectif de l’investissement locatif, il convient de prendre en compte un certain nombre de facteurs afin de garantir le succès de cet investissement. 

Le type de bien, sa taille, le choix de la région, de la ville ou du quartier, le prix du m² et l’évolution de la demande locative sont autant d’éléments qui vont avoir un impact sur la valeur locative du bien, l’évolution des prix des loyers et donc par extension, sur le prix du logement à l’achat, et le montant du futur prêt et de ses mensualités.

En raison de de l’évolution du baromètre d’attractivité des villes, de l’état du marché locatif local et de la hausse moyenne des loyers pratiqués, investir dans un studio en plein centre de Paris n’aura pas le même taux de rentabilité que d’investir en région Toulousaine.

Appartement, maison, parking, terrain, local commercial, neuf ou ancien, selon l’objectif d’un investissement dans l’immobilier locatif, il est donc essentiel de déterminer parmi les différents types de biens immobiliers, celui qui présente le plus d’avantages afin d’obtenir la meilleure rentabilité. 

La SCPI, pour mutualiser les risques

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de devenir « associée » d’une société en achetant des parts. Grâce au capital investi par ses associés, la SCPI va ensuite pouvoir acquérir un patrimoine immobilier, et le particulier investisseur percevra un revenu provenant de ce même bien.

Investissement locatif : quel mode de location et de gestion ?

L’intérêt d’un investissement immobilier, au terme du prêt, réside dans la perception de revenus locatifs continus. La rentabilité de cet investissement dépendra donc d’un grand nombre de facteurs, mais il dépendra également du mode de location et de gestion de votre bien immobilier afin d’éviter une période de vacance trop longue.

Location vide

D’une durée de 3 ans renouvelable, le bail d’un logement vide implique au locataire de déposer un préavis de 3 mois dans le cas où il souhaiterait résilier le contrat avant la date d’échéance. Il est plus intéressant de louer un bien de 3 pièces ou plus, en location vide, car pour une telle surface, la majorité des futures locataires disposent déjà de meubles.

Location meublée

Bien que cela implique un investissement supplémentaire de la part du propriétaire (achat de meubles et entretien régulier), le loyer exigé sera bien supérieur à celui d’un logement vide. La durée du bail (1 an renouvelable) et du préavis (1 mois) sera cependant inférieure et laissera une marge de manœuvre plus restreinte dans l’optique d’une relocation.

Location saisonnière

Si le bien immobilier se situe à proximité d’une zone attractive, une location saisonnière de quelques jours ou semaines représente un avantage réel aux vues des prix pratiqués pour ce genre de prestations. Cependant, ce mode de location demande plus d’organisation et de gestion au quotidien, et implique davantage de rotation locative et donc de risques de vacance.

La gestion du bien soi même

Cette option permet de réduire les frais de gestions, mais implique un investissement personnel conséquent en termes de temps et d’organisation, notamment au niveau de la publication des annonces, de l’organisation des visites et des états des lieux du bien, de la gestion du syndic…

La gestion par un professionnel

Confier la gestion de son bien immobilier à un professionnel  permet de déléguer toutes les tâches qui incombent normalement au bailleur, d’obtenir facilement des conseils et la garantie du respect des réglementations, de limiter le risque d’impayés et permet en outre, de déduire ces charges de ses revenus fonciers.

Investissement locatif : quelles options de financement et d’assurance?

Le prêt amortissable

Réservé aux investisseurs classiques, ce type de crédit bancaire offre l’avantage d’un taux d’intérêt similaire aux prêts classiques (de l’ordre de 01 à 0.2 point) et permet de rembourser en même temps, capital et intérêts. Au début du prêt, vous payez plus d’intérêts, déductibles de vos revenus fonciers, puis progressivement, vous paierez plus de capital.  L’optimisation fiscale réalisable grâce à ce type de prêt, liée à la déduction des intérêts, est donc moins efficace au cours du temps.

Les crédits in fine

Il s’agit d’un crédit à taux fixe où le remboursement du capital se fait in fine. Avec ce type de financement, le montant des mensualités à rembourser est plus bas, puisqu’il n’englobe que les intérêts et les primes d’assurance. Cependant, ce crédit implique le remboursement du capital, en une seule fois, à la date fixée lors de la signature du contrat avec votre banque. Les intérêts étant calculés sur toute la durée du prêt et sur l’ensemble du capital, ils seront alors plus importants et la déduction possible de ces intérêts sera maximale sur toute la durée du remboursement.

Les crédits immobiliers sans apport 

Environs 60% des prêts immobiliers pour un investissement locatif sont accordés à des investisseurs sans apports. Bien qu’il ne soit donc pas obligatoire de disposer d’apport personnel pour solliciter un prêt auprès d’une banque, l’investisseur devra cependant pouvoir présenter un dossier solide afin de faire valider son projet.

Dans le cas d’une demande de prêt à 100% ou à 110%, et pour faciliter les démarches de financement, l’emprunteur pourra faire jouer la concurrence ou faire appel à un courtier, afin de négocier les meilleures conditions et taux d’intérêts possibles (qui peuvent atteindre jusqu’à 18% dans certaines banques prêteuses).

Avant de faire un choix, il convient aux futurs investisseurs de se renseigner auprès de la Banque de France afin de prendre connaissance des taux d’usures en vigueur lors de la demande de prêt. Ce taux d’usure auxquelles sont soumis banques et organismes de prêt, représente le taux d’intérêt maximal qui peut être proposé lors d’un prêt immobilier et permet de protéger l’emprunteur en cas d’éventuels abus.

Quelle assurance pour un prêt immobilier ?

Lors d’un investissement locatif, les organismes de prêt et les banques exigent aux investisseurs, la souscription à une assurance de crédit immobilier, dans le cas où ce dernier serait dans l’incapacité momentanée de poursuivre le remboursement des mensualités du prêt. Bien que la souscription ne soit pas obligatoire, elle conditionne fortement l’obtention du prêt immobilier auprès des banques.

Le contrat de groupe

Il s’agit d’une assurance d’emprunt immobilier qui sera proposée par défaut par la banque dans lequel l’emprunteur fera sa demande de prêt. Bien que son adhésion soit facilitée par l’organisme bancaire, la souscription à cette offre mutualisée est souvent plus coûteuse, car elle est calculée selon les risques de tous les autres assurés de cette même banque. Pour le financement de l’investissement locatif, les taux des assurances de groupes sont de l’ordre de 0.3% par an. 

Le contrat individuel

Possible grâce au principe de délégation d’assurance, le contrat individuel vous sera proposé par un organisme externe à votre banque. Le taux d’assurance de l’emprunt dépend de la durée du crédit immobilier souscrit et peut varier du simple au double selon les organismes. 

Investissement locatif : optimisez votre fiscalité.

L’intérêt d’un investissement immobilier locatif à crédit

L’investissement immobilier locatif est le seul placement, à la différence des actions, qui peut être financé grâce à un emprunt auprès d’une banque. Financer un investissement immobilier locatif à crédit présente donc de nombreux avantages aux vues des taux actuels. 

Au-delà de la possibilité de devenir acquéreur d’un bien immobilier grâce à l’effet de levier du crédit, une demande de crédit pour l’investissement immobilier implique, en outre, un taux d’intérêt souvent inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier, et les intérêts d’emprunt sont également déductibles des loyers déclarés aux impôts. En d’autres termes, la rentabilité globale de votre investissement peut être supérieure au coût de votre prêt immobilier. Le type de déduction variera selon le régime et le mode de location choisi (vide ou meublée).

Imposition des revenus locatifs

Le régime fiscal et donc l’imposition des revenus locatifs dépendront du mode de location de votre bien. 

Dans le cas d’un logement vide, les loyers sont perçus comme des revenus fonciers, tandis que dans le cas d’un logement meublé, les loyers sont perçus comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui viennent s’ajouter à vos autres revenus (ce que l’on appelle le revenu global imposable). Dans les deux cas, si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000€ annuels, vous pourrez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier (ou micro-BIC pour les locations meublés). S’ils sont supérieurs, vous serez soumis au régime réel.

Le régime micro foncier 

Il dispense de devoir remplir une déclaration de revenus fonciers et permet de bénéficier d’un abattement de 30% (représentant vos charges en tant que propriétaire) : vous ne serez imposable que sur 70% de vos revenus fonciers bruts.

Le régime réel 

Il permet de déduire la somme de vos charges et de vos frais, cumulés sur l’année, de vos revenus fonciers. Dans le cas où la différence entre vos revenus et vos charges serait négative, vous pourrez déclarer un déficit foncier, qui sera déductible de vos revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an.

La déduction des intérêts d’emprunt

Dans le cas de la location d’un logement vide, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers (les loyers) et le montant d’intérêts déductible n’est ni plafonné, ni limité dans le temps. Cette déduction inclut les dépenses annexes associées au crédit comme l’assurance chômage ou décès-invalidité et les frais de dossier.

Si vous louez en meublé et que vous êtes soumis au régime réel d’imposition comme loueur en meublé non professionnel, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos recettes locatives. Si vous choisissez le régime forfaitaire, vous ne pourrez bénéficier d’aucune déduction, mais aurez cependant accès à un abattement forfaitaire de 50% du montant de vos recettes.

Si vous êtes loueurs en meublé professionnel, vous pourrez déduire toutes les charges, dont les intérêts d’emprunt, de vos revenus globaux.

L’investissement locatif Pinel

La loi Pinel, qui fait suite à la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, est un dispositif de défiscalisation qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts, suite à un investissement locatif dans le neuf, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou dans l’ancien réhabilité après travaux.

Ce dispositif de défiscalisation permet de déduire directement de ses impôts, entre 12% et 21% du prix du logement, selon la durée d’investissement.  À titre d’exemple, vous pouvez déduire 12% de la valeur de l’achat du bien immobilier pour un engagement de 6 ans, et 21% pour un engagement total de 12 ans : le taux de défiscalisation pratiqué est donc proportionnel à la durée d’investissement.

En outre, ce dispositif de défiscalisation permet également de déduire les intérêts du prêt immobilier des loyers perçus, de réduire les frais de notaire, et ouvre également droit à l’exonération de la taxe foncière durant 2 ans.